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不動産金融業界情報

なぜ今、不動産金融ビジネスなのか

近年、ようやく日本に根付いてきた不動産金融ビジネスですが、サブプライム問題を機に資金調達難となり、現在は逆風にさらされています。

超低金利が続き、年金基金をはじめ、資産運用担当者は利回りを確保するために頭を抱えています。バブル崩壊後の不良債権処理が一段落し、地価が下げ止まってきた現在、資金の運用先として株式、債券といった市場連動型の伝統的資産だけではなく、 代替的資産(オルタナティブアセット) としての不動産に対する期待度は、依然高いと言えます。

不動産に注目しているのは機関投資家だけにとどまりません。個人投資家も、ペイオフ解禁を経て預金から投資への資金を移動させています。団塊の世代の集団退職を目前に控え、安定的に収益を生む不動産は特に退職後の個人投資家にとって魅力的な投資先として写っているのです。

2006年3月期に減損会計が完全導入されたことで、 企業はバブル時に割高な価格で抱え込んだ不動産の処理を迫られています。こうした不動産を会社から切り離し(オフバランス) 、ファンドやデベロッパーを通じて処理することは、今や常識となっています。

処理の受け皿となる不動産金融ビジネスへのニーズは、今後も無くなることはありません。

ただ、過剰流動性で資金が急速に流入し、市場が膨張していた中で発生した、今回のクレジットクランチにより、しばらくの間は停滞気味に推移する可能性が高いと思われますが、これを機に、より良い資産に注目した「良い案件」を中心とする洗練された市場に成長することが期待されます。



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不動産金融ビジネスへの期待



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どのような業界なのか

不動産金融ビジネスの仕事は不動産の証券化と結びついています。
不動産証券化と絡めて不動産金融ビジネスのプレーヤーを眺めてみましょう。

①アレンジャー
オリジネーター(不動産証券化の対象となる資産の原保有者)と投資家、双方のニーズを汲み取り、オリジネーターと協力して案件の立案から、証券化商品の組成、取引の実行までプロジェクト全般をアレンジする専門家がアレンジャーです。

アレンジャーには証券会社、投資銀行、銀行、不動産会社やアレンジ専門のコンサルティング会社等が存在します。

②銀行
不動産の証券化においては、ノンリコースローンというローンが利用されます。このローンの貸し手として銀行は重要な役割を担っています。

通常、デットファイナンスでは債務者の全財産が返済原資となりますが、不動産証券化において返済原資がファイナンスを利用する不動産に限定されるので、オリジネーターにとっては利用しやすい一方、レンダー(貸し手)は通常よりも高い利子を享受します。こういったローンをノンリコースローン(非遡及型ローン)といいます。

③機関投資家
不動産金融ビジネスに関わる機関投資家には、銀行、保険会社、証券会社等の金融機関や一般事業会社、年金基金などが存在します。ファイナンスにはエクイティファイナンス(株式)とデットファイナンス(社債等)があり、リスク許容度や期待リターンに応じてさまざまな投資機会が用意されています。

不動産証券化において特に重要なのがメザニンファイナンスと呼ばれるファイナンスです。メザニンは中二階の意味で、形式としてはデットファイナンス(社債や融資)なのですが、通常のデットファイナンスよりデフォルト時の支払いが劣後されます。その代わりに、高い利回り(8~10%)を確保できます。

不動産証券化では良好な条件でメザニンレンダー(メザニンファイナンスの貸し手)を探してこられるかが成功の秘訣ともいわれています。

④アセットマネジャー(AM)
アセットマネジャーはクライアントからの依頼を受けて、不動産のポートフォリオに関して不動産の売却処分を含めた運用に関するすべての業務を行います。具体的には不動産の改善を行って利回りの向上を図り、その成果を報告します。また、新たな投資戦略を立案し、クライアントに提案、実行することもあります。

アセットマネジャーの中には投資家から資金を募り、銀行からノンリコースローンの提供を受けて、投資家のニーズに合わせた不動産ファンドを運用するファンドマネジメントを行う会社も多く見られます。

⑤プロパティマネジャー(PM)
プロパティマネジャーは不動産の所有者やアセットマネジャーからの依頼を受けて、不動産の運営・管理の実務である物件管理・テナント管理を行います。

不動産証券化においては通常の管理業務以外に、その知識や能力を駆使した詳細なレポーティングが求めらます。

⑥信託銀行
不動産の証券化においては、信託銀行が不動産の法的な所有者となって実務を行い、利益は信託受益権を保有する特別目的会社が享受するというスキームが一般的に用いられます。そのため、信託銀行はアセットマネジャーの指示を受けて不動産の管理運営、売却処分などを執り行います。

不動産を多く扱う信託銀行には不動産のノウハウや人材が蓄積されているというのも信託を用いたスキームが多く使われる理由です。

⑦デューデリジェンス会社
不動産の証券化を行う際には、金融商品としての信頼性を保つため、不動産に対する詳細調査(デューデリジェンス)が行われ、アレンジャー、投資家、オリジネーターなど関係者に公開され、重要な判断基準となります。

デューデリジェンスは多くの専門家が行います。不動産の法的関係については法律事務所が行い、価値評価は不動産鑑定士が鑑定評価書を発行します。建物自体の耐久性や土壌汚染などはゼネコンや環境コンサルタントが調査を行います。



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不動産証券化の流れとプレーヤー



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